Có rất nhiều người nghĩ rằng, chỉ cần đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng đó được công chứng thì xem như mọi chuyện đã chấm dứt, đất đã thuộc về người khác và gần như không còn cơ hội lấy lại. Nhưng sau nhiều năm hành nghề với tư cách là Thừa phát lại, chúng tôi nhận ra rằng thực tế cuộc sống phức tạp hơn rất nhiều so với những gì thể hiện trên giấy tờ. Có những giao dịch được lập dưới hình thức chuyển nhượng nhưng bản chất lại là vay mượn, cầm cố để xoay xở tiền bạc trong lúc khó khăn. Và cũng có những gia đình, sau khi ký vào một hợp đồng tưởng chỉ là “thủ tục để vay tiền”, mới bàng hoàng nhận ra mình đang đứng trước nguy cơ mất đi mảnh đất gắn bó với nhiều thế hệ.
Một buổi chiều, Văn phòng đón tiếp một khách hàng nữ. Chị ngồi rất lâu trước khi bắt đầu câu chuyện của mình. Điều khiến chúng tôi nhớ nhất không phải là số tiền vay hay giá trị của thửa đất, mà là câu nói chị nghẹn lại giữa chừng: “Đó là đất tổ của gia đình em… trên đất vẫn còn mộ ông bà.”
Theo lời chị kể, gia đình làm ăn gặp khó khăn, cần một khoản tiền lớn để xoay sở. Vì không đủ điều kiện vay ngân hàng, chị và người thân đã nhờ một người bạn giúp cho vay tiền. Để tạo sự tin tưởng, gia đình đồng ý ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người này. Tuy nhiên, giữa các bên đều hiểu với nhau rằng đây chỉ là cách “cầm cố” mảnh đất để vay tiền, khi trả đủ nợ thì đất sẽ được trả lại. Không có chuyện mua bán thực sự, không có việc bàn giao đất, không có việc bên nhận chuyển nhượng vào ở hay quản lý tài sản. Ba mẹ chị vẫn tiếp tục sinh sống trên đất như trước, chăm sóc nhà cửa, hương khói cho ông bà và quản lý toàn bộ thửa đất.
Thế nhưng, điều mà gia đình không lường trước được là sau khi đứng tên trên giấy tờ, người bạn ấy lại tiếp tục chuyển nhượng thửa đất cho một người thứ ba. Khi phát hiện sự việc, gia đình rơi vào trạng thái hoảng loạn. Nợ vẫn chưa trả xong, tiền thì không còn, còn mảnh đất tổ tiên để lại lại có nguy cơ không thể lấy lại được nữa. Chị nhìn chúng tôi và hỏi: “Liệu còn cách nào để lấy lại mảnh đất đó không?”
Đó là câu hỏi rất khó trả lời, bởi trong những vụ việc như thế này, điều quyết định không chỉ là cảm xúc hay sự thật mà gia đình tin tưởng, mà là khả năng chứng minh bản chất thực sự của giao dịch trước Tòa án. Nhiều người nghĩ rằng chỉ cần nói “đó là giao dịch giả cách để vay tiền” thì Tòa án sẽ hiểu. Nhưng trong tố tụng dân sự, sự thật cần được chứng minh bằng chứng cứ. Hợp đồng công chứng đang thể hiện một giao dịch chuyển nhượng hợp pháp. Muốn bác bỏ hoặc làm rõ bản chất khác của giao dịch, đương sự phải đưa ra được những tài liệu, dữ liệu và tình tiết khách quan cho thấy việc chuyển nhượng chỉ là lớp vỏ hình thức che giấu quan hệ vay mượn, cầm cố tài sản.
Gặp phải trường hợp này, chúng tôi hiểu rằng câu chuyện của chị cũng chính là câu chuyện của rất nhiều người đang vay mượn bằng cách “cầm đất nhưng ký giấy bán đất” hiện nay. Khi khó khăn tài chính, họ chấp nhận ký vào hợp đồng chuyển nhượng vì nghĩ rằng chỉ là thủ tục để vay tiền, còn đất vẫn là của mình. Nhưng pháp luật không thể chỉ dựa vào suy nghĩ chủ quan của các bên. Tòa án sẽ xem xét toàn bộ hồ sơ, diễn biến giao dịch, việc giao nhận tiền, việc quản lý sử dụng đất, lời khai của các bên và các chứng cứ khác để xác định bản chất thực sự của quan hệ pháp luật. Chính vì vậy, việc “có thể kiện” và việc “có thể đòi lại được đất” là hai câu chuyện hoàn toàn khác nhau.
Trong những tình huống như vậy, vai trò của vi bằng trở nên đặc biệt quan trọng, không phải vì vi bằng có thể tự mình làm vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng, mà vì vi bằng có thể giúp bảo tồn những chứng cứ phản ánh thực tế sử dụng đất và bản chất của giao dịch tại thời điểm tranh chấp phát sinh. Chúng tôi đã trao đổi rất kỹ với khách hàng rằng điều cần làm trước tiên không phải là khẳng định chắc chắn sẽ thắng kiện, mà là phải kịp thời ghi nhận những sự kiện khách quan đang tồn tại. Ví dụ, gia đình vẫn đang trực tiếp sinh sống trên đất; nhà cửa, tài sản, đồ đạc vẫn do gia đình quản lý; mộ phần ông bà vẫn nằm trên thửa đất; bên nhận chuyển nhượng chưa từng vào quản lý, sử dụng hay nhận bàn giao thực tế; các lần “chuyển nhượng” chỉ diễn ra trên giấy tờ mà không có sự thay đổi về hiện trạng sử dụng đất. Những yếu tố ấy, nếu được ghi nhận khách quan và đúng thời điểm, có thể trở thành nguồn chứng cứ quan trọng để Tòa án xem xét khi đánh giá bản chất của giao dịch.
Nhiều người thường hỏi: “Vi bằng có làm cho hợp đồng công chứng mất hiệu lực không?” Câu trả lời là không. Vi bằng không có chức năng hủy bỏ hay vô hiệu hóa hợp đồng. Vi bằng chỉ ghi nhận sự kiện, hành vi, hiện trạng một cách khách quan. Nhưng trong hoạt động tố tụng, chính những sự kiện khách quan ấy có thể giúp làm rõ những điều mà giấy tờ không phản ánh hết. Một hợp đồng chuyển nhượng có thể ghi rằng bên mua đã nhận đất, nhưng nếu thực tế nhiều năm sau bên bán vẫn ở trên đất, vẫn quản lý, vẫn canh tác, vẫn thờ cúng tổ tiên và chưa từng có việc bàn giao tài sản, thì đó là những tình tiết mà Tòa án buộc phải xem xét khi đánh giá bản chất của giao dịch.
Thực tiễn xét xử cũng cho thấy, có không ít vụ án mà Tòa án không chỉ nhìn vào tên gọi của hợp đồng mà còn xem xét mục đích thật sự của các bên khi xác lập giao dịch. Nếu có căn cứ chứng minh rằng việc chuyển nhượng chỉ nhằm bảo đảm cho khoản vay, các bên không có ý chí mua bán thực sự và người nhận chuyển nhượng không thực hiện các quyền của chủ sử dụng đất trên thực tế, thì khả năng xem xét giao dịch giả cách hoàn toàn có thể được đặt ra. Tuy nhiên, đây là vấn đề pháp lý phức tạp, phụ thuộc vào chứng cứ cụ thể của từng vụ án và đặc biệt còn liên quan đến quyền lợi của người thứ ba nhận chuyển nhượng sau đó. Nếu người thứ ba được xác định là người nhận chuyển nhượng ngay tình, việc giải quyết hậu quả pháp lý sẽ càng khó khăn hơn.
Chính vì vậy, trong nhiều trường hợp, điều quan trọng nhất không phải là đợi đến khi Tòa án mở phiên xét xử mới đi tìm chứng cứ, mà là phải bảo lưu chứng cứ ngay khi tranh chấp vừa xuất hiện. Một hiện trạng sử dụng đất hôm nay có thể thay đổi vào ngày mai. Một ngôi nhà đang có người ở có thể bị khóa cửa. Một công trình có thể bị tháo dỡ. Một mốc ranh giới có thể bị dịch chuyển. Nếu không được ghi nhận kịp thời, việc chứng minh sau này sẽ trở nên khó khăn hơn rất nhiều.
Sau nhiều năm làm nghề, chúng tôi nhận ra rằng có những người tìm đến Văn phòng khi mọi việc vẫn còn cơ hội xoay chuyển, nhưng cũng có những người chỉ tìm đến khi tài sản đã sang tên qua nhiều người, hiện trạng đã thay đổi và chứng cứ gần như không còn. Điều khiến chúng tôi day dứt nhất không phải là những vụ án phức tạp, mà là những trường hợp mà sự thật có tồn tại nhưng không còn đủ dấu vết để chứng minh.
Câu chuyện của người phụ nữ ấy vẫn khiến chúng tôi nhớ mãi. Chị không hỏi về giá trị của vi bằng, cũng không hỏi thủ tục lập vi bằng mất bao lâu. Điều chị quan tâm chỉ là: “Liệu gia đình em còn cơ hội giữ lại mảnh đất của ông bà không?” Chúng tôi không hứa hẹn một kết quả chắc chắn, bởi điều đó thuộc thẩm quyền của Tòa án. Nhưng chúng tôi tin rằng, khi sự thật vẫn còn hiện hữu trên mảnh đất ấy, việc ghi nhận kịp thời sẽ giúp sự thật có cơ hội được lắng nghe trước pháp luật.
Và có lẽ, đó cũng là điều mà người làm nghề như chúng tôi luôn trăn trở sau mỗi hồ sơ được khép lại: giá trị của vi bằng không nằm ở cuốn sổ được đóng dấu, mà nằm ở việc lưu giữ những dấu vết cuối cùng của sự thật trước khi thời gian và những biến động của cuộc sống làm chúng biến mất.
1. Vì sao nên chọn Thừa phát lại Mekong?
Văn phòng Thừa phát lại Mekong là đơn vị hoạt động hợp pháp theo quy định pháp luật, chuyên cung cấp dịch vụ lập vi bằng và các dịch vụ pháp lý liên quan cho cá nhân, tổ chức và doanh nghiệp.
Cam kết dịch vụ:
- Lập vi bằng đúng quy định – đúng thẩm quyền;
- Ghi nhận khách quan, trung thực, rõ ràng;
- Hình ảnh, video đầy đủ, chi tiết;
- Tư vấn kỹ trước khi lập để tránh sai mục đích;
- Có mặt nhanh theo yêu cầu;
- Hỗ trợ ngoài giờ, ngày nghỉ, cuối tuần;
- Bảo mật tuyệt đối thông tin khách hàng.
2. Chi phí lập vi bằng tại Văn phòng Thừa phát lại Mekong
Chi phí lập vi bằng không cố định mà phụ thuộc vào nhiều yếu tố:
- Giá trị giao dịch
- Địa điểm lập vi bằng (tại văn phòng hay tận nơi)
- Thời gian thực hiện (giờ hành chính hay ngoài giờ)
- Mức độ phức tạp của nội dung
Trước khi tiến hành lập vi bằng, Văn phòng Thừa phát lại Mekong sẽ trao đổi và tư vấn cụ thể giúp khách hàng hiểu rõ phạm vi công việc và mức chi phí dự kiến, từ đó chủ động quyết định việc thực hiện. Chi phí lập vi bằng tại Văn phòng Thừa phát lại Mekong chỉ từ 2.000.000 đồng/vi bằng (tùy từng trường hợp cụ thể).
Liên hệ Văn phòng Thừa phát lại Mekong để được tư vấn và lập vi bằng:
Trụ sở: A31 đường Số 02, Phú Nhơn, Châu Thành, thành phố Cần Thơ
Hotline: 0918 625 040
Email: contact@thuaphatlaimekong.com
Website: thuaphatlaimekong.com
Văn phòng Thừa phát lại Mekong hỗ trợ lập vi bằng tận nơi theo yêu cầu, có mặt nhanh tại địa điểm lập vi bằng, kể cả ngoài giờ hành chính và cuối tuần, ngày lễ đảm bảo việc ghi nhận sự kiện diễn ra khách quan, trung thực và kịp thời.